开发商打出“价格牌” 掀起一股“维权潮”

方欣

核心提示：几乎是2008年金融危机时的翻版，但开发商终于抵挡不住成交的低迷，纷纷以9折、8折，甚至更低的价格大面积降价促销时，新一轮的退房潮也在上海、南京、杭州甚至太仓等长三角城市大规模爆发。
在楼市调控愈加严厉的背景下，多方预测房价拐点即将到来。几乎是2008年金融危机时的翻版，但开发商终于抵挡不住成交的低迷，纷纷以9折、8折，甚至更低的价格大面积降价促销时，新一轮的退房潮也在上海、南京、杭州甚至太仓等长三角城市大规模爆发。

退房潮最初出现在杭州，透明售房网显示仅10月8日至18日的10天，杭州就有20起退房。自9月初，杭州出现首例楼盘降价前期业主要求退房以来，各种各样因楼盘降价而引起的退房活动就一再上演。

此后，南京也出现了退房。南京市房管部门日前公布的10月份期房退房榜单显示，10月份南京新增期房退房53套，创今年下半年以来单月期房退房数量新高，上述期房退房的价格普遍比售楼处的价格要高。接着退房潮又蔓延至上海和太仓。“十一”长假过后，这两个相邻城市，也陆续出现了楼盘大幅降价后的退房现象。然而，退房要求将很难最终成为事实。2008年曾受理过多起退房官司的上海律师杜跃平说，开发商订立的合同比三年前更加严密，购房者即使支付违约金，也未必能成功退房。这使得他今年虽然接到多个关于退房官司的咨询电话，但真正受理的却并不多。

2008年，杭州、南京、上海等地的价格调整幅度，往往只有8折和9折，选择7折降价促销的是极少数。但是，今年选择7折降价销售的楼盘数量，却明显要超过2008年。

以杭州为例，首批降价的世茂首府，在9月3日打出了“裸降3500，均价8500元/平方米”的牌子，价格折扣达到了7折多。紧接着中海紫藤苑自9月30日开盘后，目前已销售70多套，根据当地媒体报道该楼盘此次价格实际降幅在3500~5000元/平方米，折扣在7~8折之间。和杭州的情况类似，太仓的荣御蓝湾的降价幅度也超过20%。据售楼处介绍，此前该楼盘的销售均价在7800多元/平方米，而在降价后，5800多元/平方米的价格就可以在该楼盘买房。上海也出现了类似的情况。上海长泰西郊别墅6.9折降价促销和一家知名地产商旗下楼盘由原来2.6万元/平方米，降至1.5万元/平方米的消息，成为了最近上海楼市最抢眼的新闻。南京、嘉兴等地部分楼盘也开始大幅降价。

上述地区楼盘大幅度降价，引发了大规模的业主维权。荣御蓝湾在“十一”长假结束后，就有大规模前期业主到开发商集团总部“维权”，要求退房。

上海同策咨询机构江浙地区分析师肖云祥说，表面上风平浪静的南京楼市，十月创造的今年下半年楼市退房新高，也和降价有关。购房者所退房屋几乎都比目前的商品房报价高得多。

对前期业主来说，退房却不是一件容易的事情。就在江浙一带退房潮汹涌的时候，2008年上海最有名的退房律师杜跃平却十分清闲。他说，目前接到的退房官司并不多，大多只是前期业主打来的咨询电话而已。

据杜跃平介绍，现在前期业主要想退房，已经没有三年前容易了。经过多轮楼市调控的洗礼，开发商的预售合同正变得越来越严密，甚至在支付了违约金以后，购房者也不能像过去那样轻易退房。比如有的合同条款就约定，业主支付违约金后，仍然不能退房。

按照杜跃平的解释，前期业主能否退房的关键是合同的相关条款，但很多业主签订的合同，并不能让他们能够顺利退房，即使愿意为退房而支付违约金，

一家目前正在被业主要求退房的开发商证实了杜跃平的话，该开发商咨询房地产专职律师后者告诉记者，现在一般的房产合同都没有说给违约金就能无条件退房这样的条款的，在法律上开发商完全能拒绝客户这样的要求。此前，业内分析人士张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，目前购房者要想退房，必须经过开发商同意。因此，真正得以退房的非常少。

业内统计显示，南京大华锦绣华城90天的退换房次数达到85次，而整个南京10月份的退房却只有53次。这是因为业主在订房时通常被允许退房，而正式签订了房屋预售合同后，就不太可能退房了。

上海网上房地产预售合同示范文本也显示，合同约定购房者可以退房的条款不超过5处，只有房屋逾期交房、存在结构性质量问题等，才有可能退房。而这些情况也部分存在选择性条款，开发商可以在约定支付违约金的情况下不退房。

虽然前期业主在目前的情况下，不容易退房。但是，房地产业内还是担心，这些前期业主在大规模交房后，可能上演新一轮的退房潮。因为，根据大多数商品房合同，在期房交房后，购房者依然可以以质量问题为由，要求开发商退房。

事实上，业内的这种担心在过去的2005年和2008年楼市调控时，都曾有过。但随着后市的复苏，退房潮也一下子烟消云散。不过，在当前成交量停滞不前的时候，开发商降价仍然是把双刃剑，一旦降价不能提升交易量，市场观望情绪进一步加剧，导致楼市长期看跌，可能促成更大规模的退房潮。

目前开发商大规模的降价，大多情况下并不是因为本身的资金链原因，而是为了能够在第四季度取得更好的业绩，给股东和管理层一份好看的业绩单。开发商之所以选择以低价位产品入市吸引客户，目的是迅速抢占市场，从而更有机会赢得局部先机。

如今的房企们正在努力的在低迷的市场中抢得先机，占据未来发展的优势地位。目前开发商的价格战，还仅仅处于热身赛阶段，真正大规模的降价或许还没有开始。而这场“价格战”的热身，将会为后来楼价的大幅下跌做好铺垫。

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