二手房产转让征税方式调整 卖房小心高额个税

凭栏看剑

    1月4日，南宁市民刘先生来到房产中介进行二手房交易。然而他发现，若按照核定征收的纳税方式，他这套购买超过5年的非唯一住房转让后，需要比2013年交易多缴纳5%的营业税。这让刘先生和其他不少卖房者一样，暂时打消了卖房的念头，转为观望。
    这一变化缘于政策的改变。当日，记者了解到，从1月1日起，自治区地税局下发的《关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》（以下简称《公告》）已正式施行。根据《公告》，全区二手房转让时应纳税款采用核定征收的，不再享受各单项税种的税收优惠政策。此外，《公告》对于个人租赁房产采用核定征收方式的税率也进行了调整。   

    案例:市民反映住房交易要多缴税
    据南宁市某中介置业顾问黄先生说，1月2日，他带客户到税务部门办理房产转让时得到通知，由于客户委托他转让的房产不是业主唯一住房，要按《公告》执行。这意味着，若客户无法提供完整、准确的房屋原值凭证、资料，无法准确计算房屋原值和其他合理成本费用的情况下，得采用核定征收的方式纳税。
    而此时，这套“非唯一”的满5年住房得按照6.6%的税率征收。“如果按照2013年的政策，这种情况的房子可以免缴营业税，仅按个人所得税全额1%来征收。”当然，若客户能提供完整的证明材料，满5年的则可享受免去5%营业税的优惠政策，按照房子交易差价的20%缴纳个人所得税。“反正无论怎么样比之前都多了几万元钱税款。”黄先生说，此前，他所代理的客户中，选择按房子交易差价20%缴纳个税的几乎没有。

    变化:二手房产转让征税“二选一”
    1月4日，虽是周末，但仍有市民来到南宁市地税局咨询相关政策。透过玻璃窗，记者看到，相关《公告》已经贴在了公告栏上。
    根据《公告》，个人转让应税房产有两种征税方式。
    其一是查验征收。对个人转让应税房产，能够提供完整、准确的房屋原值凭证、资料，可以准确计算房屋原值和其他合理成本费用的，应依法计算征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和个人所得税等税费。符合规定条件、资料齐全的，可按税法规定享受相关单项税种优惠；
    其二是核定征收。对个人转让应税房产，未提供完整、准确的房屋原值凭证资料，无法准确计算房屋原值和其他合理成本费用的，若是个人转让住房，按核定征收率6.6%征收；个人转让商铺和其他房产的，核定征收率为12.65%。
    据介绍，《公告》实施后，房产交易中的纳税人仍可根据自身情况，若采取第一种方式缴税，在房产满足“购买满5年且属于家庭唯一住房”的条件下，可享受免缴营业税和个人所得税的优惠政策；若房产仅满足购房满5年，但并非家庭唯一住房的，交易时可减免5%的营业税，但仍需按房价交易差价的20%缴纳个人所得税。
    若选择第二种方式，则不再享受各单项税种的优惠政策。

    影响:假离婚的情况可能增加？
    2013年，国家针对房产交易市场出台“国五条”，强调“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，引起各方关注。但由于广西地方细则尚未出台，当时房产交易仍按原有规定执行。1月4日，南国早报记者走访了辉煌置业、旺角地产、江山地产等多家中介，对于刚施行的《公告》，业内人士都视其为“国五条”的地税“落地版本”。
    1月4日，多家中介门店人员对记者表示，新政实施后，不少原本打算买卖房子的客户，都转为观望。不少业内人士表示，新政将对南宁二手房市场带来一定影响。
    以一套原价50万元购进，按照100万元出售的商品房为例，若购买不满5年，采取查验征收的方式，所需缴纳的个人所得税=（交易价格-房屋原值-相关税金-合理费用）×20%，约为8.77万元，营业税约5万元；若购买满5年，但并非家庭唯一住房，则可以免征营业税，最后个人所得税约为9.77万元。
    若选择核定征收的方式，税费将为6.6万元，较优惠政策取消前增加约5万元。
    一些准备买房的市民也表示担心：二手房税费的增加，会让更多打算卖房的人转卖为租，有可能市场的供给会减少，也会让新建商品房更为抢手，开发商会趁机涨价。
    此外，也有业内人士指出，按照外地的情况，一些满5年非唯一住房转让，为免交20%个税，假离婚的情况很可能会增加。

    租赁:个人出租房产税率也有调整
    此外，1月1日实施的《公告》对个人租赁房产的纳税税率也进行了调整。
    按照原有规定，个人出租住宅房屋的，综合征收率为6.65％；个人出租商铺和非住宅房屋的综合征收率为11.51%。
    《公告》施行，对出租的房产根据价格划分了核定征收税率。按照《公告》，对个人租赁应税房产，不能够提供有关凭证资料，无法准确核算收入、成本和费用的，个人租赁住房，每月取得租金收入在10000元以下的，核定征收率为5％；每月取得租金收入在10000元（含10000元）以上的，核定征收率为6.88%；个人租赁商铺和其他房产，每月取得租金收入在10000元以下的，核定征收率为5.6％；每月取得租金收入在10000元（含10000元）以上的，核定征收率为11.7%。

苦丁茶

看着房价高，一句话，就是分分钟想从老百姓口袋掏钱，而不是政府减免土地和各种七古八怪费用......老百姓是冤大头啊

Martha

楼上讲得好