低价转让集资建房指标 违反强制规定合同无效

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低价转让集资建房指标 违反强制规定合同无效


作者：何其华  发布时间：2011-11-28 16:47:42

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        单位给单位职工修建的集资房的房屋指标能否转让？2011年11月24日下午4时30分，桂林市七星区人民法院判决一转让房屋指标案，驳回了原告的诉讼请求。        广西区第五劳教所经有关部门批准计划在桂林市七星区育才路附近建设干警生活小区项目。2006年3月13日，被告廖昆与第三人郑浴德签订了一份《转让协议书》约定：廖昆将其在本单位订购的位于桂林市七星区育才路附近的一套房转让给郑浴德，协议签订后郑浴德给付廖昆转让费1万元整。之后第三人郑浴德以廖昆的名义向第五劳教所支付房款45000元。2007年7月28日，第三人郑浴德又与本案原告唐铁梅签订《房屋指标转让合同》将该房屋指标转让给唐铁梅，获转让费25000元整。原告唐铁梅在与第三人签订合同的当天就将第三人郑浴德原来交付给第五劳教所的45000元及转让费35000元共计80000元交给了第三人郑浴德。此后，原告又于2008年12月17日以被告廖昆的名义向广西区第五劳教所交纳了2万元的购房款。之后被告廖昆以未经过妻子同意转让为由，要求提高指标转让费，经多次协商，原告同意再增加26000元的。选房款给被告廖昆，由被告廖昆的妻子出具了一份收条。后被告违反约定将选房款26000元退还给原告并收回收条。原告从此再也无法按照约定以被告廖昆的名义到第五劳教所交纳购房款。原告为此诉至法院要求确认其与第三人所签的《房屋指标转让合同》、第三人与被告所签订的《转让协议书》两份合同有效。
        本案是买卖合同，买卖的标的是被告所享有的单位集资建房的指标，两份合同都是各方当事人的真实意思表示。在双方意思达成一致时合同成立。但是两份合同是否都有效呢？从合同签订的内容来看，其主要条款如标的物、数量、价款、履行期限、地点必须明确，本案当事人在签订买卖合同时其标的物根本不存在，无法进行交易。从房屋指标转让行为来看，房屋指标是建设单位将其享有的部分福利待遇或特定的资源给予其特定的个人，特定的个人接受认可的行为。出卖人廖昆对房屋指标在未经单位同意的情况下对其不享有处分权。对于没有权利处分的房屋以及房屋指标所签订的合同从一开始签订时起就没有法律效力，属无效合同。从转让结果来看，被转让之房屋所在地段房价已达7000元/㎡左右，而职工集资价远远低于这个价格，其结果是损害了单位的利益。对于恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。且《中华人民共和国城市房地产管理法》对于以划拨方式取得土地使用权需转让房地产的，应当报有批准权的人民政府审批，准予转让的还须由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。据此，本案中的房屋属于《中国人民共和国合同法》第一百三十二条中的法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物。所以，原告要求确认该两份合同有效的请求依法无据。依据《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十二条第二项、第一百三十二条之规定，判决驳回原告唐铁梅的诉讼请求。
        综上所述，被告与第三人、第三人与原告所签订的房屋指标转让合同自签订时起就没有法律约束力，是无效合同。房屋指标购买方需以该单位职工名义去交购房款，若办下房产证，房产证上所有权人也只能是单位职工。以划拨方式取得的土地所建集资房是属于法律、行政法规禁止或者限制转让的房屋。从这个角度上说，房屋指标是不能被转让的。所以购买房屋指标方需慎之又慎。


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编辑：张磊   

文章出处：桂林市七星区人民法院

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看来房屋买卖的名堂蛮多波